GENEL HUKUK

Kira Hukuku Rehberi (2025): Kiracı ve Ev Sahibi Hakları Nelerdir?

Türkiye’de hem kiracılar hem de mülk sahipleri için en önemli hukuki alanlardan biri şüphesiz kira hukukudur. Özellikle son yıllarda gündemden düşmeyen kira artış oranları, tahliye davaları ve kiracı hakları gibi konular, milyonlarca insanı doğrudan ilgilendirmektedir. Bir mülk kiralamak veya kiraya vermek, basit bir işlem gibi görünse de, Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenen ve taraflara ciddi hak ve yükümlülükler getiren hukuki bir ilişkidir.

Bu kapsamlı rehberde, bir avukat olarak kira hukukunun temel dinamiklerini, en güncel düzenlemeleri ve sıkça karşılaşılan sorunları sizler için aydınlatacağım. Amacımız, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını koruyarak olası uyuşmazlıkları en aza indirmektir.

Kira Hukukunun Temeli: Kira Sözleşmesi

Kira ilişkisi, kira sözleşmesi ile başlar. Bu sözleşme, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık olarak belirlenen kirayı ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir.

• Yazılı Olmak Zorunda Mı? Kanunen kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir, sözlü anlaşma da geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı ve ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önlemek adına, sözleşmenin mutlaka yazılı yapılması ve tüm şartların (kira bedeli, ödeme tarihi, depozito, özel koşullar vb.) net bir şekilde belirtilmesi şiddetle tavsiye edilir.
• Nelere Dikkat Edilmeli? Kiralanan mülkün adresi, tarafların kimlik bilgileri, kira bedelinin rakam ve yazı ile belirtilmesi, ödeme dönemi, depozito bedeli ve sözleşme süresi gibi temel unsurlar eksiksiz olmalıdır.

Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

Kiracının Hakları:

• Mülkü Kullanma Hakkı: Sözleşme süresince kiralanan mülkü amacı doğrultusunda kullanma hakkına sahiptir.
• Ayıbın Giderilmesini İsteme: Kiralanan mülkte sonradan ortaya çıkan ve kiracının sorumlu olmadığı önemli ayıpların (örneğin, tesisat sorunu, çatı akması) ev sahibi tarafından giderilmesini talep etme hakkı vardır.
• Zorunlu Giderleri Kiradan Düşme: Kiraya verenin onayıyla veya acil durumlarda, yaptığı zorunlu masrafları kira bedelinden düşebilir.
• Dokunulmazlık Hakkı: Ev sahibi, haklı bir sebep olmadıkça ve önceden haber vermedikçe kiracının izni olmadan eve giremez.

Kiracının Yükümlülükleri:

• Kira Bedelini Ödeme: En temel borcu, kirayı sözleşmede belirtilen zamanda ve şekilde tam olarak ödemektir.
• Özenli Kullanma ve Komşulara Saygı: Kiralananı kendi malı gibi özenle kullanmak ve komşuluk hukukuna uygun davranmak zorundadır.
• Ayıpları Bildirme: Mülkte ortaya çıkan bir sorunu derhal ev sahibine bildirmekle yükümlüdür.
• Mülkü Geri Verme: Sözleşme sonunda kiralananı teslim aldığı gibi geri vermekle yükümlüdür.

Ev Sahibinin (Kiraya Veren) Hak ve Yükümlülükleri

Ev Sahibinin Hakları:

• Kira Bedelini Talep Etme: Kiranın zamanında ve eksiksiz ödenmesini talep etme hakkına sahiptir.
• Depozito İsteme: En fazla üç aylık kira bedeli tutarında güvence bedeli (depozito) talep edebilir.
• Tahliye Davası Açma: Kanunda belirtilen haklı sebeplerin varlığı halinde kiracının tahliyesi için dava açabilir.

Ev Sahibinin Yükümlülükleri:

• Teslim Etme Borcu: Kiralananı sözleşmede belirtilen tarihte, kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek zorundadır.
• Ayıplardan Sorumluluk: Kiralananın önemli ayıplarından sorumludur ve bu ayıpları gidermekle yükümlüdür.
• Vergi ve Benzeri Yükümlülükler: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi gibi yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır.

En Önemli Konu: Kira Artışı Nasıl Belirlenir? (2025 Güncel Durum)

Kira artışı, en büyük anlaşmazlık konusudur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez.

Ancak DİKKAT! Hükümet tarafından getirilen geçici düzenleme ile 1 Temmuz 2024 tarihine kadar konut kiralarında artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu tarihten sonra düzenlemenin uzatılıp uzatılmayacağı takip edilmelidir. [Not: Makaleyi yayınladığınız tarihteki güncel durumu buraya eklemelisiniz.]

• %25 Sınırı İş Yerleri İçin Geçerli Mi? Hayır, bu sınırlama sadece konut kiraları için geçerlidir. İş yeri kiralarında artış, yasal sınır olan TÜFE on iki aylık ortalamasına göre yapılabilir.
• 5 Yılı Dolduran Kiracılar: Kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa, ev sahibi %25 sınırına veya TÜFE oranına bağlı kalmaksızın, emsal kira bedellerini ve mülkün durumunu gerekçe göstererek “kira tespit davası” açabilir.

Kiracı Tahliyesi: Hangi Durumlarda Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir?

Ev sahibi, keyfi olarak kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için kanunda sayılan haklı sebeplerden birinin varlığı ve buna dayalı olarak açılacak bir tahliye davası gerekir.

Başlıca Tahliye Sebepleri:

1. Kirayı Ödememe: Kiracı bir kira yılı içinde iki haklı ihtar almışsa veya kira bedelini ödemediği için hakkında başlatılan icra takibine 30 gün içinde itiraz etmez veya borcu ödemezse (temerrüt), ev sahibi tahliye davası açabilir.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun) veya üstsoyunun (anne, baba) o konuta gerçek ve samimi bir ihtiyacı varsa, belirli süreler içinde bildirimde bulunarak tahliye davası açabilir.
3. Yeni Malikin İhtiyacı: Evi yeni satın alan kişi, yine kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı için, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
4. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi dolan kiracılar için ev sahibi, bu sürenin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak hiçbir gerekçe göstermeksizin tahliye davası açabilir. Bu, son dönemin en popüler tahliye sebebidir.
5. Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki bir tarihte, mülkü belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermişse, ev sahibi bu taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir.
6. Esaslı Tadilat ve Yeniden İnşa: Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı sırasında içinde oturmak mümkün değilse, tahliye davası açılabilir.

Kira Hukukunda Avukatın Rolü Neden Kritik?

Kira uyuşmazlıkları, teknik detaylar, yasal süreler ve usul kuralları içeren karmaşık süreçlerdir.

• İhtarname Hazırlama: Usulüne uygun çekilmeyen bir ihtarname, tahliye davasının reddine sebep olabilir.
• Dava Süreci: Gerek kira tespit davası gerekse tahliye davası, doğru delillerin sunulmasını ve hukuki argümanların doğru kurgulanmasını gerektirir.
• Hak Kaybını Önleme: Bir avukat, hem kiracının haksız tahliyesini önleyebilir hem de ev sahibinin mülküne en hızlı ve yasal yollarla kavuşmasını sağlayabilir.

Yasal Uyarı: Bu makale, kira hukuku hakkında genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Karşılaştığınız özel hukuki sorunlar için mutlaka bir kira hukuku avukatından profesyonel destek almanız önemlidir.