GENEL HUKUK, KİRA HUKUKU
KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL HAZIRLANIR? EV SAHİBİ VE KİRACILAR İÇİN KRİTİK KONTROL LİSTESİ
Kira ilişkisi, karşılıklı güvene dayalı olmakla birlikte, bu güvenin hukuki temelini oluşturan belge şüphesiz kira sözleşmesidir. Anlaşmazlıkların çoğu, baştan savma hazırlanan, standart kırtasiye kontratlarına körü körüne güvenmekten veya sözleşmedeki maddelerin ne anlama geldiğini tam olarak bilmemekten kaynaklanır. İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, hem ev sahibinin mülkünü ve haklarını koruyan bir kalkan, hem de kiracının huzurunu ve yasal güvencelerini sağlayan bir anayasadır. Bu rehber, bir kira sözleşmesi hazırlarken veya imzalarken dikkat etmeniz gereken kritik noktaları her iki taraf için de aydınlatmak amacıyla hazırlanmıştır.
BİR KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLMAZSA OLMAZLARI
Bir kira sözleşmesinin yasal olarak geçerli sayılabilmesi için bazı temel unsurları içermesi zorunludur:
- Tarafların Bilgileri: Kiraya verenin ve kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve güncel adresleri eksiksiz bir şekilde yazılmalıdır.
- Kiralananın Bilgileri: Kiralanan mülkün (konut veya işyeri) adresi, hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde net olarak belirtilmelidir.
- Kira Bedeli: Aylık kira bedeli rakamla ve yazıyla net bir şekilde ifade edilmelidir. Ödemenin hangi para birimi (TL, Euro vb.) üzerinden ve ayın hangi gününde yapılacağı açıkça yazılmalıdır.
- Kira Süresi: Sözleşmenin 1 yıl gibi belirli bir süre için mi, yoksa belirsiz süreli mi yapıldığı belirtilmelidir.
- İmza ve Tarih: Sözleşmenin düzenlendiği tarih atılmalı ve hem kiracı hem de kiraya veren (ve varsa kefil) tarafından ıslak imza ile imzalanmalıdır.
DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN KRİTİK MADDELER
Standart sözleşmelerde dahi dikkatle okunması ve doldurulması gereken bazı kritik bölümler vardır:
- Depozito: Depozitonun ne için alındığı (demirbaşların güvencesi, olası zararlar vb.) ve hangi şartlarda iade edileceği açıkça yazılmalıdır. Unutmayın, kanuna göre depozito bedeli en fazla üç aylık kira bedeli olabilir.
- Kira Artış Oranı: “Ev sahibi istediği gibi artırır” veya “Piyasa koşullarına göre artar” gibi belirsiz ifadeler geçersizdir. Artış oranının, kanunun emrettiği şekilde (örneğin, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemeyeceği) belirtilmesi en sağlıklısıdır.
- Demirbaşlar ve Mülkün Durumu: Kiralanan mülk ile birlikte teslim edilen kombi, klima, ankastre ürünler gibi demirbaşların bir listesi yapılmalı ve çalıştıklarına dair bir not düşülmelidir. Bu, sözleşme sonunda ortaya çıkabilecek “bozuktu/sağlamdı” tartışmalarını önler.
- Ortak Giderler (Aidat): Apartman veya site aidatı, yakıt gideri gibi ortak masrafların kim tarafından ödeneceği netleştirilmelidir. Genellikle bu giderler kiracıya aittir.
- “Özel Şartlar” Bölümü: Bu bölüm, sözleşmenin en kritik yeridir.
- Ev Sahipleri İçin: “Mülk, amacı dışında kullanılamaz”, “Evcil hayvan beslenemez”, “Alt kiralama yapılamaz” gibi özel isteklerinizi bu bölüme yazabilirsiniz.
- Kiracılar İçin: Bu bölümü çok dikkatli okuyun. Kanunun emredici hükümlerine aykırı maddeler (örneğin “Kiracı, tahliye davası açma hakkından feragat etmiştir” gibi) geçersizdir. Size mantıksız gelen veya anlmadığınız bir madde için imza atmadan önce mutlaka hukuki görüş alın.
SIK YAPILAN HATALAR VE PROFESYONEL TAVSİYELER
- Tahliye Taahhütnamesi: Bu belge, ev sahipleri için güçlü bir güvencedir ancak doğru zamanda alınmalıdır. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesiyle aynı anda veya daha önceki bir tarihte alınırsa geçersizdir. En doğru uygulama, kiracı mülke yerleştikten sonra, ileri bir tarihli olarak bu belgeyi düzenlemektir.
- Sözleşmenin Noterde Yapılması: Kira sözleşmesinin noter onaylı olması bir zorunluluk değildir. Ancak noter onayı, imzanın taraflara ait olduğunu kesin olarak ispatladığı için olası bir davada ev sahibine büyük bir ispat kolaylığı sağlar.
- Sözleşmeyi İmzalamadan Önce Mülkü Kontrol Edin: Kiracılar, sözleşmeyi imzalamadan önce evi gezmeli; muslukları, elektrik tesisatını ve demirbaşları kontrol etmelidir. Ev sahibinin “taşındıktan sonra yaptırırım” dediği bir tamirat varsa, bu durumun sözleşmeye eklenmesini talep edin.
Sonuç: Sözleşme, İlişkinizin Temelidir
Sağlam bir başlangıç, gelecekteki birçok sorunu engeller. Kira sözleşmesi, hem ev sahibinin yatırımını hem de kiracının yaşam alanını güvence altına alan en önemli hukuki belgedir. Bu belgeyi hazırlarken veya imzalarken aceleci davranmak yerine, her maddesini anlamak ve gerekirse profesyonel bir hukuki destek almak, her iki tarafın da menfaatine olacak en akıllıca yatırımdır.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Hukuki durumunuza özel bilgi ve destek için mutlaka bir avukata başvurmanız önerilir.