GENEL HUKUK, TÜKETİCİ HUKUKU
Kentsel dönüşüm, ülkemizde afet riskine karşı dirençli ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması hedefiyle yürütülen önemli bir süreçtir. Bu sürecin finansmanı, malikler ve diğer ilgililer açısından büyük bir önem taşımaktadır. Devlet destekli olarak sunulan Kentsel Dönüşüm Kredisi, bu finansman ihtiyacını karşılamak üzere tasarlanmış bir mekanizma olarak öne çıkmaktadır.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Temeli: 6306 Sayılı Kanun
Kentsel dönüşüm kavramı, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olarak bilinen 6306 sayılı Kanun ile yasal zemine oturtulmuştur. Bu Kanun, riskli yapıların ve riskli alanların belirlenmesini, bu yapıların yıktırılmasını ve yeniden inşa edilmesini sağlamayı amaçlamaktadır. Kanun kapsamında, dönüşüm sürecinde maliklere çeşitli destekler sunulmakta olup, bu desteklerin en önemlilerinden biri finansal destekler, yani kentsel dönüşüm kredileridir.
Kanun ve ilgili yönetmelikler, dönüşüm sürecinin her aşamasını detaylı bir şekilde düzenlemektedir. Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım, yeni yapı inşası ve finansman gibi tüm adımlar belirli hukuki prosedürlere tabi tutulmuştur. Bu kapsamda, kredi destekleri de belirli şartlara ve prosedürlere göre kullandırılmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir?
Kentsel dönüşüm kredisi, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olduğu tespit edilen yapıların yenilenmesi veya güçlendirilmesi amacıyla hak sahiplerine kamu bankaları veya özel bankalar aracılığıyla sağlanan bir finansman desteğidir. Bu krediler, genellikle devlet tarafından sağlanan faiz desteği ile daha uygun koşullarda sunulmaktadır. Kredinin amacı, maliklerin kendi imkanlarıyla karşılamakta zorlanacağı yenileme maliyetlerinin bir kısmının karşılanmasına yardımcı olmaktır.
Kredi, yalnızca yıkılıp yeniden yapılacak yapılar için değil, aynı zamanda güçlendirilmesi gereken yapılar için de kullandırılabilmektedir. Bu durum, Kanun’un genel amacına uygun olarak, afet riskine karşı dayanıklı bir yapı stokunun oluşturulmasına hizmet etmektedir.
Kredi Kullanabilecek Hak Sahipleri
Kentsel dönüşüm kredisi, genellikle aşağıdaki hak sahipleri tarafından kullanılabilmektedir:
- Riskli Yapıda Bağımsız Bölüm Malikleri: Konut veya iş yeri fark etmeksizin, riskli olarak tespit edilmiş bir yapıda bağımsız bölüm maliki olan gerçek veya tüzel kişiler bu krediden yararlanabilir.
- Riskli Alan veya Rezerv Yapı Alanında Bulunan Yapılardaki Hak Sahipleri: Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan veya rezerv yapı alanı ilan edilmiş bölgelerdeki taşınmazların malikleri de kredi başvurusunda bulunabilir.
- Yeni Yapılacak Yapıyı Satın Alacak Kişiler: Dönüşüm sonrası oluşacak yeni bağımsız bölümleri, Kanun kapsamında anlaşma ile satın alacak gerçek veya tüzel kişilere de kredi kullandırılması mümkündür.
Kredinin kullandırılabilmesi için hak sahiplerinin belirli yasal şartları taşıması ve bankalar tarafından belirlenen kredi notu gibi finansal kriterleri sağlaması gerekmektedir.
Kredi Başvuru Koşulları ve Süreci
Kentsel dönüşüm kredisi başvuru süreci, belirli adımların takip edilmesini gerektirmektedir:
- Riskli Yapı Tespiti: Öncelikle, ilgili gayrimenkulün 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlarca yapılmaktadır. Tespit raporunun hazırlanması ve ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesi ile süreç resmiyet kazanır.
- Anlaşma Sağlanması: Riskli yapının malikleri arasında, yapının yenilenmesi veya güçlendirilmesi konusunda belirli bir oranda (genellikle 2/3 çoğunluk) anlaşma sağlanması gerekmektedir. Bu anlaşma, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya diğer dönüşüm modellerini içerebilir.
- Projenin Hazırlanması: Yeni yapılacak yapının mimari, statik ve diğer projelerinin hazırlanması ve ilgili belediye veya kurumlardan ruhsatların alınması gerekmektedir.
- Bankaya Başvuru: Hak sahipleri, faiz desteği anlaşması bulunan bankalara (kamu veya özel) gerekli belgelerle birlikte kredi başvurusunda bulunur. Başvuru esnasında, riskli yapı tespit raporu, tapu kayıtları, kimlik belgeleri, gelir belgeleri ve proje belgeleri gibi evraklar talep edilmektedir.
- Değerleme ve Kredi Onayı: Banka tarafından gayrimenkulün değerlemesi yapılır ve hak sahibinin finansal durumu değerlendirilir. Uygun bulunması halinde kredi onayı verilir.
- Kredi Sözleşmesinin İmzalanması ve Kullandırılması: Onaylanan kredi için banka ile hak sahibi arasında kredi sözleşmesi imzalanır. Kredi tutarı, genellikle inşaat ilerleme oranına göre etaplar halinde kullandırılmaktadır.
Başvuru ve değerlendirme süreçleri bankadan bankaya değişiklik gösterebilmekle birlikte, temel hukuki çerçeve Kanun ve yönetmelikler tarafından belirlenmiştir.
Faiz Desteği Mekanizması ve Avantajları
Kentsel dönüşüm kredilerinin en önemli avantajı, devlet tarafından sağlanan faiz desteğidir. Bu destek, kredi maliyetlerini önemli ölçüde düşürerek, dönüşüm sürecinin finansal yükünü hafifletmektedir. Faiz desteği, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bütçesinden karşılanmakta ve doğrudan bankalara ödenmektedir.
Faiz desteğinin miktarı, Bakanlık tarafından belirlenmekte ve her yıl güncellenebilmektedir. Destekten yararlanmak isteyen hak sahiplerinin, belirli bir kredi üst limitini aşmaması ve Kanun kapsamındaki diğer şartları sağlaması gerekmektedir. Faiz desteği sayesinde, krediler piyasa koşullarına göre daha uygun oranlarda kullandırılabilmektedir. Bu durum, maliklerin dönüşüm projelerine katılımını teşvik eden önemli bir unsurdur.
Hukuki Riskler ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kentsel dönüşüm kredisi kullanırken, malikler ve diğer ilgililer açısından bazı hukuki riskler ve dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır:
- İpotek Tesis Edilmesi: Kullandırılan krediye karşılık olarak, yenilenen gayrimenkul üzerine banka lehine ipotek tesis edilmektedir. Kredinin geri ödenmemesi durumunda, bankanın ipotek hakkını kullanarak alacağını tahsil etme yetkisi bulunmaktadır. Bu durum, malikler açısından önemli bir teminat yükümlülüğü anlamına gelmektedir.
- Kredi Geri Ödemeleri: Kredi geri ödemelerinin düzenli yapılması esastır. Gecikme veya temerrüt halinde yasal takip süreçleri başlatılabilir ve icra hukuku kapsamında yaptırımlar uygulanabilir. Bu durumda, teminat olarak gösterilen gayrimenkulün satışa çıkarılması dahi söz konusu olabilir.
- Proje Gecikmeleri veya Aksaklıkları: İnşaat sürecinde yaşanabilecek gecikmeler veya aksaklıklar, kredi geri ödeme planını etkileyebilir. Bu tür durumlar için kredi sözleşmesinde yer alan hükümlerin dikkatlice incelenmesi ve gerekli tedbirlerin alınması gerekmektedir.
- Maliyet Artışları: Dönüşüm projesi maliyetlerinde öngörülemeyen artışlar yaşanması durumunda, ek finansman ihtiyacı doğabilir. Bu durumun kredi geri ödeme kapasitesini nasıl etkileyeceği önceden değerlendirilmelidir.
- Ortak Mülkiyet ve Anlaşmazlıklar: Riskli yapının birden fazla maliki olması halinde, ortak mülkiyet ilişkileri ve olası anlaşmazlıklar süreci zorlaştırabilir. Kredi kullanımı ve geri ödeme sorumluluklarının tüm ortaklar arasında açıkça belirlenmesi ve hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilmektedir.
- Sözleşme Şartları: Bankalarla imzalanacak kredi sözleşmelerinin tüm maddelerinin dikkatlice okunması ve anlaşıldığından emin olunması önemlidir. Uzman bir hukukçu tarafından incelenmesi, olası mağduriyetlerin önüne geçilmesini sağlayacaktır.
Kentsel Dönüşümde Hukuki Danışmanlığın Önemi
Kentsel dönüşüm süreci, karmaşık hukuki prosedürleri ve yüksek finansal yükümlülükleri barındıran bir alandır. Bu süreçte hak sahiplerinin, özellikle kredi kullanımı konusunda yasal haklarını ve yükümlülüklerini tam olarak bilmeleri büyük önem taşımaktadır. Riskli yapı tespiti, malikler arası anlaşma süreçleri, yüklenici seçimleri, kredi başvurusu ve sözleşme detayları gibi her aşamada hukuki danışmanlık alınması, olası hata ve mağduriyetlerin önüne geçilmesini sağlayacaktır.
Uzman bir avukat, sürecin başından sonuna kadar maliklere rehberlik edebilir, sözleşmeleri inceleyebilir, hakların korunmasına yardımcı olabilir ve olası ihtilaflarda yasal temsil sağlayabilir. Kredi sözleşmelerindeki ince detaylar, ipotek hükümleri ve geri ödeme planları gibi kritik konularda alınacak profesyonel destek, hak sahiplerinin daha bilinçli kararlar vermesine olanak tanıyacaktır.
Sonuç
Kentsel dönüşüm kredisi, afet riskine karşı dirençli şehirler inşa etme hedefinin önemli bir aracıdır. Bu finansal destek, maliklerin riskli yapılarını yenileme veya güçlendirme projelerini hayata geçirmelerine olanak sağlamaktadır. Ancak, sürecin kendine özgü hukuki ve finansal dinamikleri bulunmaktadır. Kredi başvuru koşullarından faiz desteği mekanizmasına, geri ödeme planlarından olası hukuki risklere kadar her bir detayın titizlikle değerlendirilmesi ve yasal prosedürlere uygun hareket edilmesi büyük önem arz etmektedir.
Hak sahiplerinin, bu karmaşık süreçte bilinçli adımlar atabilmeleri için ilgili mevzuata hakim olmaları ve gerekli durumlarda hukuki danışmanlık hizmetlerinden yararlanmaları tavsiye edilmektedir. Kentsel dönüşüm, sadece bir yapı yenileme faaliyeti olmaktan öte, aynı zamanda toplumsal refah ve can güvenliği açısından kritik bir dönüşüm sürecidir.
***
Yasal Uyarı: Bu makale, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunmakta olup, hukuki danışmanlık almak için bir avukata başvurulması tavsiye edilmektedir.
Kentsel dönüşüm kredisi ve diğer hukuki konulardaki sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.