GENEL HUKUK, İCRA HUKUKU, KİRA HUKUKU
Kiralananın tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK), İcra ve İflas Kanunu (İİK) ile ilgili diğer mevzuat çerçevesinde düzenlenmiş hukuki süreçleri ifade etmektedir. Bu süreçler, kiralayanın mülkiyet hakkını ve meşru menfaatlerini korurken, kiracının da yasal haklarının gözetilmesini sağlamak amacıyla titizlikle yürütülmesi gereken hassas konulardır. Kiralananın tahliyesi, farklı hukuki sebeplere dayanabilmekte ve her bir sebep için kendine özgü usul ve esaslar belirlenmiştir. Bu makalede, kiralananın tahliyesine ilişkin başlıca hukuki yollar ve bu yolların uygulama esasları detaylı olarak incelenecektir.
I. Tahliye Davaları
Kira sözleşmesinin sona ermesi veya belirli şartların gerçekleşmesi halinde, kiralayan tarafından tahliye davası açılması mümkündür. Bu davalar, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.
A. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
- Hukuki Dayanak: TBK m. 315, 352/1.
- Süreç: Kira bedelinin veya yan giderlerin zamanında ödenmemesi durumunda, kiralayan tarafından kiracıya yazılı bir ihtar gönderilerek, ödenmeyen borcun belirli bir süre (konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün) içinde ödenmesi talep edilebilir. Bu ihtara rağmen ödeme yapılmaması halinde, kiralayanın sürenin bitiminden itibaren tahliye davası açma hakkı doğar. Ayrıca, ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılarak, icra mahkemesinden tahliye talep edilmesi de mümkündür.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Kira bedeli ödenmediğinde ihtar çekilebilmekte; ödeme yapılmadığı takdirde tahliye davası açılabilmektedir.
B. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye
- Hukuki Dayanak: TBK m. 352/1.
- Süreç: Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi ve bu taahhüde rağmen kiralananın belirtilen tarihte tahliye edilmemesi durumunda, kiralayan tarafından taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurularak tahliye emri gönderilmesi sağlanabilir veya tahliye davası açılabilir. Geçerli bir tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra, bağımsız bir belge olarak düzenlenmesi gerektiği Yargıtay kararları ile de ortaya konulmuştur.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne uyulmadığında, bir aylık süre içinde icra takibi başlatılarak veya tahliye davası açılması suretiyle tahliye talep edilebilmektedir.
C. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
- Hukuki Dayanak: TBK m. 350/1.
- Süreç: Kiralayanın veya altsoyu, üstsoyu veya eşinin kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının doğması durumunda tahliye davası açılabilir. Bu davanın açılabilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyacın geçici olmaması, sürekli ve objektif olarak varlığı ispatlanmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, süresiz sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun olarak davanın açılması gerekmektedir. Tahliye sonrası taşınmazın haklı bir sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiraya verilemeyeceği hükme bağlanmıştır.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Kiralayanın veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu ispatlandığında tahliye davası açılarak tahliye sağlanabilmektedir.
D. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
- Hukuki Dayanak: TBK m. 351.
- Süreç: Kiralananı sonradan iktisap eden (satın alan) yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunarak, altı ay sonra tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Ayrıca, yeni malik dilerse eski kiralayanın sahip olduğu tahliye nedenlerine dayanarak da dava açabilmektedir.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Yeni malik tarafından iktisap sonrası bir aylık süre içinde bildirim yapılması ve altı aylık sürenin dolmasıyla tahliye davası açılabilmektedir.
E. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
- Hukuki Dayanak: TBK m. 350/2.
- Süreç: Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası amacıyla boşaltılması gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması durumunda tahliye davası açılabilir. Bu durumda da ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Tahliye sonrası, yeniden inşa edilen veya imar edilen kiralanan, eski haliyle ve aynı kiracıya, öncelikli olarak teklif edilmek zorundadır.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Kiralananın yeniden inşası veya imarı için esaslı onarım gerektiği durumlarda, kiralananın tahliyesi dava yoluyla istenebilmektedir.
F. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
- Hukuki Dayanak: TBK m. 352/2.
- Süreç: Kiracının, bir kira yılı veya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, kira bedelini iki farklı zamanda ödememesi ve her iki ödeme için de ayrı ayrı haklı ihtar çekilmiş olması durumunda, kiralayanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. İhtarların haklı ve usulüne uygun olması bu davanın şartlarındandır.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Bir kira dönemi içinde iki haklı ihtarın yapılması halinde, kiralayan tarafından kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilmektedir.
G. Kiracının Aynı İlçe/Belde Sınırları İçinde Konut Sahibi Olması Nedeniyle Tahliye
- Hukuki Dayanak: TBK m. 352/3.
- Süreç: Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiralayanın bunu kira sözleşmesi kurulurken bilmemesi durumunda, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Kiracının aynı yerleşim yerinde konutunun olduğunun kira sözleşmesi kurulduktan sonra anlaşılması halinde, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilmektedir.
II. İcra Yoluyla Tahliye
Tahliye, belirli şartların varlığı halinde, mahkeme kararına gerek kalmaksızın, icra daireleri aracılığıyla da gerçekleştirilebilir. Bu yola başvurulabilmesi için genellikle kira bedelinin ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdünün bulunması gibi haller söz konusu olmaktadır.
A. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İcra Takibi Yoluyla Tahliye
- Hukuki Dayanak: İİK m. 269.
- Süreç: Kiralayan tarafından ödenmeyen kira bedelleri için genel haciz yoluyla icra takibi başlatıldığında, kiracıya ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde, borcun yedi gün içinde ödenmesi veya yedi gün içinde itiraz edilmesi, aksi takdirde taşınmazın tahliye edileceği ihtarı bulunur. Kiracı tarafından ödeme yapılmaması veya itiraz edilmemesi halinde, kiralayan icra hukuk mahkemesinden tahliye talep edebilir. Kiracı tarafından itiraz edilmesi durumunda, kiralayan itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmak zorundadır.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Kira bedeli ödenmediğinde başlatılan icra takibine itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması halinde icra mahkemesince tahliye kararı verilebilmektedir.
B. Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi
- Hukuki Dayanak: İİK m. 272.
- Süreç: Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen kiralananın tahliye edilmemesi durumunda, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurularak ilamsız tahliye takibi başlatılabilir. Kiracıya gönderilen tahliye emrine itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması durumunda, taşınmazın cebri icra yoluyla tahliyesi sağlanır. Kiracı tarafından tahliye emrine itiraz edilmesi halinde, kiralayanın itirazın kaldırılması ve tahliye davası açması gerekmektedir.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Geçerli bir tahliye taahhüdüne uyulmadığında, bir aylık süre içinde icra takibi başlatılarak tahliye emrine itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması suretiyle tahliye gerçekleştirilebilmektedir.
III. Sözleşmenin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye
Kira sözleşmesinin belirli bir sürenin sonunda veya belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimleriyle sona ermesi de tahliye sürecini etkilemektedir.
A. Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Sona Ermesi
- Hukuki Dayanak: TBK m. 347.
- Süreç: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi tek başına tahliye nedeni oluşturmamaktadır. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiralayan ise belirli süreli sözleşmeyi ancak on yıllık uzama süresi sonunda ve bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla feshedebilir. Bu durumda on yıllık sürenin dolması ve usulüne uygun fesih bildiriminin yapılmasıyla tahliye davası açılabilir.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Süreli kira sözleşmeleri, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan ve usulüne uygun fesih bildirimi yapıldıktan sonra tahliye davası ile sona erdirilebilmektedir.
B. Süresiz Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi
- Hukuki Dayanak: TBK m. 347.
- Süreç: Süresiz kira sözleşmelerinde, yasal fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşme kiralayan veya kiracı tarafından feshedilebilir. Kiralayanın fesih hakkını kullanabilmesi için yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyulması gerekmektedir. Bu durumda, fesih bildirim süresinin sonunda taşınmazın boşaltılmaması halinde tahliye davası açılması gündeme gelebilmektedir.
- Edilgen Çatı Uygulaması: Süresiz kira sözleşmeleri, yasal fesih bildirim sürelerine uyulması halinde feshedilebilmekte; taşınmazın boşaltılmaması durumunda tahliye davası açılabilmektedir.
Sonuç ve Hukuki Danışmanlık İhtiyacı
Kiralananın tahliyesi süreçleri, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu başta olmak üzere geniş bir mevzuat çerçevesinde düzenlenmiş, teknik detaylar içeren ve hak kayıplarına yol açabilecek hassasiyetler barındıran hukuki konulardır. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunmakta olup, yasal süreçlerin doğru ve eksiksiz yürütülebilmesi için mutlaka uzman bir avukattan hukuki destek alınması gerekmektedir. Hatalı veya eksik yapılan işlemler, zaman ve maddi kayıplara neden olabileceği gibi, istenmeyen hukuki sonuçlar da doğurabilmektedir.
Olası mağduriyetlerin önlenmesi ve haklarınızın korunması adına hukuki danışmanlık alınması önemle tavsiye edilmektedir. Uzman bir avukat tarafından dosyanızın incelenmesi, en doğru hukuki yolun belirlenmesi ve süreçlerin etkin bir şekilde takip edilmesi sağlanacaktır.
Yasal Uyarı ve İletişim
Bu makalede sunulan bilgiler, genel hukuki bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunmakta olup, yasal süreçlerin doğru ve eksiksiz yürütülebilmesi için mutlaka uzman bir avukattan hukuki destek alınması gerekmektedir. Hukuki danışmanlık ve destek talepleriniz için lütfen web sitemizdeki İletişim Sayfasını ziyaret ediniz.