Kira Tespit Davası: Hukuki Süreç ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

GENEL HUKUK, KİRA HUKUKU

Kira tespit davası, kira ilişkilerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan önemli bir hukuki yoldur. Özellikle günümüz ekonomik koşullarında, kiralayan ve kiracı arasındaki kira bedeli uyuşmazlıklarının çözümünde sıklıkla başvurulan bu dava türü, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde değerlendirilmektedir. İşbu makalede, kira tespit davasının hukuki dayanakları, dava şartları, dava süreci ve karar verilmesinde dikkate alınan unsurlar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenlenen hükümler çerçevesinde açılabilir. Kanunun ilgili maddeleri, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması esaslarını belirlemiştir. Bu maddelerle, hem kiralayanın mülkiyet hakkının korunması hem de kiracının barınma veya iş yapma hakkının güvence altına alınması hedeflenmiştir. Kira sözleşmelerinde tarafların anlaştığı kira bedelinin, zaman içerisinde değişen ekonomik koşullar ve taşınmazın değeri karşısında yetersiz kalması veya aşırı yüksek gelmesi durumlarında, hakkaniyete uygun bir bedelin belirlenmesi ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Bu ihtiyacın giderilmesi için yargısal bir yol olan kira tespit davası açılabilir.

Kira Tespit Davasının Amacı ve Kapsamı

Kira tespit davası ile, taraflar arasında geçerli olan kira sözleşmesindeki kira bedelinin, yeni kira dönemi için mahkeme kararıyla belirlenmesi amaçlanır. Bu dava, kira sözleşmesini sonlandırmaz veya tahliye kararı verilmesini sağlamaz; yalnızca kira bedeli üzerinde bir düzenleme yapılmasını temin eder. Kira bedelinin belirlenmesinde, tarafların serbest iradeleriyle belirlediği ilk kira bedeli esas alınmakla birlikte, yasal sınırlamalar ve güncel piyasa koşulları da göz önünde bulundurulur. Davanın kapsamı, konut ve çatılı işyeri kiraları ile sınırlı olup, diğer kira türlerinde (örneğin arsa kirası) farklı hükümler uygulanabilir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Kira tespit davasının açılabilmesi için belirli hukuki şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir. Bu şartlar, davanın esastan incelenmesinden önce mahkemece resen kontrol edilir.

• Süresinde İhtar veya Dava Açılması: Yeni kira döneminin başlangıcından en geç bir ay önce, kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) gönderilmiş olması veya dava açılmış olması şarttır. Bu süreye uyulmaması halinde, belirlenen kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
• Kira Sözleşmesinin Varlığı: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Sözlü veya yazılı olması fark etmez ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşmeler tercih edilmektedir.
• Dava Açma Hakkı: Kira bedelinin tespiti davası, kiralayan veya kiracı tarafından açılabilir. Her iki tarafın da haklı nedenlerle kira bedelinin güncellenmesini talep etme hakkı bulunmaktadır.
• Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmeleri beş yıldan uzun süreli olduğunda veya beş yılın sonunda yenilenerek beş yıldan uzun bir süre boyunca devam ettiğinde, kira bedelinin belirlenmesinde bir üst sınır olan Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalama artış oranı kuralı uygulanmaz. Bu durumda, kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak belirlenir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davası, hem kiralayan (ev sahibi) hem de kiracı tarafından açılabilir. Ancak davanın açılma amacı ve talep edilen sonuçlar taraflara göre farklılık gösterebilir:

• Kiralayan Tarafından: Kiralayan, mevcut kira bedelinin emsal kira bedellerine göre düşük kaldığını düşünüyorsa veya piyasa koşullarına göre yetersiz kaldığını iddia ediyorsa kira bedelinin artırılması talebiyle dava açabilir. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde, kiralayanın kira bedelini güncel piyasa koşullarına göre belirleme hakkı doğmaktadır.
• Kiracı Tarafından: Kiracı da, kira sözleşmesinde belirlenen veya artırılan kira bedelinin fahiş olduğunu, yasal sınırlar ve hakkaniyet ilkelerine aykırı olduğunu iddia ederek kira bedelinin indirilmesi veya hakkaniyete uygun bir seviyeye getirilmesi talebiyle dava açabilir. Ancak bu durum, kiralayanın açtığı davalara göre daha az görülmektedir.

Kira Bedelinin Belirlenmesinde Mahkemece Dikkate Alınan Hususlar

Kira tespit davasında mahkeme, kira bedelini belirlerken çeşitli kriterleri göz önünde bulundurarak hakkaniyetli bir karar vermeye çalışır. Bu kriterler şunlardır:

• Kira Sözleşmesinin Süresi: Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve fiilen ne kadar süredir devam ettiği önemlidir. Özellikle beş yıl ve üzeri süreli sözleşmelerde kira bedelinin tespiti farklı bir kritere bağlanmıştır.
• Emsal Kira Bedelleri: Davaya konu taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri araştırılır. Bu araştırma genellikle bilirkişi incelemesi yoluyla yapılır.
• Taşınmazın Niteliği ve Durumu: Taşınmazın yaşı, metrekaresi, konumu, ulaşım imkanları, içindeki demirbaşlar (mutfak, banyo, kombi vb.), ısıtma sistemi, bina ve dairenin genel durumu gibi özellikler kira bedelini etkileyen faktörlerdir.
• TÜFE Oranı: Özellikle beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira artış oranı bir önceki kira yılında Üretici Fiyat Endeksi’ndeki (ÜFE) on iki aylık ortalamanın altında olamaz. Ancak günümüzde bu oran, Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması olarak uygulanmaktadır. Belirlenen yasal artış oranı bir tavan niteliğindedir.
• Hak ve Nesafet İlkesi: Özellikle beş yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesinde hak ve nesafet (dürüstlük ve adalet) ilkesi esas alınır. Bu ilke çerçevesinde, güncel piyasa koşulları, taşınmazın yıpranma durumu, bölgedeki ekonomik gelişmeler gibi tüm somut olgular değerlendirilir.
• Vergi ve Bölgesel Gelişmeler: Taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar değişiklikleri, altyapı yatırımları, ulaşım ağlarının gelişimi gibi faktörler de taşınmazın değerini ve dolayısıyla kira bedelini etkileyebilir.

Kira Tespit Davası Süreci ve Aşamaları

Kira tespit davası, belirli hukuki prosedürlere tabi bir yargılama sürecini içerir:

1. Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Sunulması: Kira tespit davası, görevli ve yetkili mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben yazılacak bir dava dilekçesi ile açılır. Dilekçede, davacı ve davalının kimlik bilgileri, dava konusu (kira bedelinin tespiti talebi), hukuki dayanaklar, iddialar ve deliller açıkça belirtilmelidir.
2. Tebligat ve Cevap Süreci: Dava dilekçesi, davalıya tebliğ edilir ve davalının kanuni süre içerisinde cevap dilekçesini sunması beklenir. Cevap dilekçesinde davalı, davacının iddialarına karşı savunmalarını ve delillerini ileri sürebilir.
3. Delillerin Sunulması ve İncelenmesi: Taraflar, iddialarını desteklemek üzere tapu kayıtları, kira sözleşmesi, banka dekontları, ihtarname örnekleri, emsal kira sözleşmeleri gibi yazılı delilleri ve tanık delillerini mahkemeye sunabilir.
4. Bilirkişi İncelemesi: Kira tespit davalarında en önemli aşamalardan biri bilirkişi incelemesidir. Mahkemece, taşınmazın değeri, emsal kiralar ve bölgenin özellikleri konusunda uzman bir bilirkişi atanır. Bilirkişi, yerinde keşif yaparak veya dosya üzerinden yaptığı incelemelerle kira bedelinin tespiti için bir rapor hazırlar. Taraflar, bilirkişi raporuna itiraz etme hakkına sahiptir.
5. Sözlü Yargılama ve Karar: Delillerin toplanması, bilirkişi raporunun sunulması ve tarafların iddia ve savunmalarının dinlenmesinin ardından mahkeme, tüm bu unsurları değerlendirerek yeni kira bedelinin ne olacağına dair kararını verir.
6. Kanun Yolları: Verilen karara karşı tarafların istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurma hakları bulunmaktadır.

Kira Tespit Kararının Etkileri

Kira tespit davası sonucunda verilen karar, kesinleştiği andan itibaren taraflar için bağlayıcı hale gelir. Belirlenen yeni kira bedeli, mahkemenin kararında belirtilen kira dönemi başlangıcından itibaren uygulanır. Eğer dava, yeni kira dönemi başlangıcından en geç bir ay önce açılmış veya ihtar çekilmişse, karar o kira dönemi için geriye etkili olarak uygulanır. Aksi takdirde, karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

Önemli Hukuki Uyarılar ve Danışmanlık İhtiyacı

Kira tespit davası, kendine özgü hukuki prosedürleri ve detayları barındıran teknik bir alandır. Dava sürecinde yapılacak hatalar veya eksik bilgilendirmeler, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, kira tespit davası açmayı düşünen veya aleyhine dava açılan kişi ve kurumların, alanında uzman bir avukattan hukuki danışmanlık alması büyük önem taşımaktadır. Avukat desteği ile dilekçelerin usulüne uygun hazırlanması, delillerin eksiksiz sunulması ve yargılama sürecinin doğru bir şekilde takip edilmesi sağlanır.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, hukuki uyuşmazlıklarınızda mutlaka bir avukata danışmanız önerilir. Burada paylaşılan bilgiler ışığında doğabilecek zararlardan hukuki sorumluluk kabul edilmemektedir.

Kira tespit davası ve diğer tüm hukuki konularda detaylı bilgi almak ve profesyonel hukuki destek sağlamak için web sitemizdeki iletişim kısmından bizimle irtibata geçebilirsiniz. Hukuki süreçlerinizde doğru adımları atmak ve haklarınızı en iyi şekilde korumak için iletişime geçmeniz gerekmektedir.