GENEL HUKUK, İDARE HUKUKU
Giriş: Yarısı Bizden Kampanyası ve Kentsel Dönüşüm Hukuku
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreçleri, ülkemizde deprem güvenliğinin sağlanması amacıyla büyük bir önem arz etmektedir. Bu kapsamda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hayata geçirilen ‘Yarısı Bizden’ kampanyası, hak sahiplerine sunulan hibe ve kredi destekleriyle finansal yükü hafifletmeyi hedeflemektedir. Ancak bu devlet desteğinden yararlanılırken, arsa sahipleri ile yüklenici (müteahhit) firmalar arasında akdedilecek olan sözleşmelerin hukuki zemini doğru kurulmalıdır. Aksi takdirde, ciddi hak kayıpları ve uzun süren yargılama süreçleri ile karşılaşılması kaçınılmaz hale gelmektedir. Bu makalede, toprak sahipleri tarafından sözleşme akdedilirken dikkat edilmesi gereken en kritik hukuki unsurlar edilgen bir anlatımla ele alınmıştır.
1. Yarısı Bizden Kampanyasının Hukuki Niteliği ve Şartları
Kampanya kapsamında sağlanan finansal desteklerin hukuki çerçevesi, yürürlükteki mevzuat ve bakanlık tebliğleri ile belirlenmiştir. Bu desteklerden faydalanabilmek adına öncelikle yapının riskli yapı statüsünde olduğunun tespit edilmesi gerekmektedir. İlgili tespitten sonra, kat maliklerinin en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile kentsel dönüşüm kararı alınmalı ve bir yüklenici ile anlaşmaya varılmalıdır. Hibe ve kredi ödemelerinin doğrudan hak sahiplerinin hesaplarına değil, inşaatın ilerleme seviyesine göre (hak ediş usulüyle) yükleniciye aktarılacağı unutulmamalıdır. Bu nedenle, sözleşme hükümleri kurgulanırken devlet tarafından sağlanacak bu finansman modeline tam uyum gözetilmelidir.
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Temel Unsurlar
Arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanacak olan sözleşme, kural olarak ‘Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ (APKİS) niteliğindedir. Bu sözleşmeler resmi şekil şartına tabi olup, mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmelerin geçersiz olacağı hususu Yargıtay içtihatları ile istikrarlı bir şekilde kabul edilmektedir. Sözleşmede yer alması gereken kritik hususlar aşağıda detaylandırılmıştır:
A. İşin Süresi ve Gecikme Tazminatının Belirlenmesi
İnşaatın başlama tarihi, ruhsat alım süresi ve anahtar teslim tarihi net gün veya ay olarak kararlaştırılmalıdır. Yüklenicinin temerrüde düşmesi (işi süresinde bitirememesi) durumunda arsa sahiplerine ödenecek gecikme tazminatı (kira kaybı tazminatı) ve cezai şart miktarları sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bu tazminat tutarlarının güncel piyasa koşullarına ve bölgedeki rayiç kira bedellerine uygun olarak belirlenmesine özen gösterilmelidir.
B. Teknik Şartnamenin Detaylandırılması
Sözleşmenin en önemli eki olan teknik şartnamede kullanılacak malzemelerin markası, kalitesi, sınıfı ve inşaatın teknik özellikleri eksiksiz olarak listelenmelidir. ‘Muadili’ ifadesinin ucu açık bırakılmamalı, kullanılacak alternatif markalar dahi tek tek belirlenmelidir. Kentsel dönüşüm projesinin deprem yönetmeliğine, yangın yönetmeliğine ve ısı yalıtım standartlarına uygunluğu sözleşme taahhüdü altına alınmalıdır.
C. Teminatlar ve Bina Tamamlama Sigortası
Yüklenicinin mali acze düşmesi veya işi bırakıp kaçması ihtimaline karşı arsa sahiplerini koruyacak en güçlü enstrümanlar teminatlardır. Sözleşmeye yüklenici tarafından sunulacak kesin ve süresiz banka teminat mektubu şartı konulmalıdır. Ayrıca, yürürlükteki tüketici hukuku mevzuatı uyarınca belirli büyüklükteki projelerde zorunlu olan ‘Bina Tamamlama Sigortası’ yaptırılması hususu yükleniciye bir borç olarak yüklenmelidir. Bu sigorta veya teminatlar sağlanmadan inşaat ruhsatı başvurusuna izin verilmemelidir.
D. İmar Durumu ve Şerefiye Paylaşımı
Proje kapsamında inşa edilecek yeni bağımsız bölümlerin arsa sahipleri ile yüklenici arasında nasıl paylaşılacağı (şerefiye tespiti) netleştirilmelidir. Hangi dairenin kime ait olacağı, kat planları ve vaziyet planı üzerinde işaretlenerek sözleşmeye eklenmelidir. İmar durumunda meydana gelebilecek olası değişikliklerin (kat artışı veya azalışı) paylaşım oranlarını nasıl etkileyeceği sözleşmede açık hükümlerle düzenlenmelidir.
3. Yarısı Bizden Desteğinin Sözleşmeye Entegre Edilmesi
Kampanya kapsamında verilecek olan hibe ve kredilerin ödeme vadeleri ile inşaatın fiziki ilerleme aşamaları (subasman seviyesi, kaba inşaat bitimi, ince işler vb.) birbirine paralel hale getirilmelidir. Yüklenicinin işi aksatması durumunda bakanlık ödemelerinin durdurulabileceği göz önünde bulundurularak, hak sahiplerinin rücu hakları sözleşmede saklı tutulmalıdır. Ayrıca, devlet tarafından sağlanan bu finansmanın yalnızca ilgili projenin yapımında kullanılacağına dair yükleniciden kesin taahhüt alınmalıdır.
4. Sözleşmenin Feshi ve Tasfiyesi
Yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetme yetkileri ve bu feshin sonuçları (tasfiye süreci) sözleşmede detaylıca kurgulanmalıdır. Sözleşmeden dönme durumunda geriye etkili (ex tunc) veya ileriye etkili (ex nunc) feshin hangi şartlarda gerçekleşeceği, tarafların yaptığı masrafların nasıl iade edileceği önceden planlanmalıdır. Bu süreçlerin takibinde hukuki ihtilafların asgariye indirilmesi amacıyla profesyonel destek alınması gerekmektedir.
Sonuç ve Yasal Uyarı
Yarısı Bizden kampanyası, kentsel dönüşüm sürecini hızlandıran büyük bir fırsat sunmakla birlikte, imzalanacak sözleşmelerin karmaşık hukuki yapısı nedeniyle hak kayıplarına yol açma potansiyeli taşımaktadır. Hak sahiplerinin mağdur olmaması adına, noter aşamasından önce sözleşme taslaklarının alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatı tarafından incelenmesi ve revize edilmesi büyük önem arz etmektedir.
Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan tüm yazılı ve görsel içerikler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Söz konusu bilgiler hiçbir şekilde hukuki mütalaa, danışmanlık veya avukatlık hizmeti teşkil etmez. Her somut olayın kendine özgü hukuki dinamikleri bulunduğundan, hak kaybına uğranılmaması adına doğrudan profesyonel hukuki destek alınması gerekmektedir.
Yarısı Bizden kampanyası kapsamındaki hukuki süreçler, sözleşme hazırlığı, riskli yapı tespit itirazları ve diğer kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları ile ilgili olarak tarafımızla iletişime geçilmesi mümkündür. Sürecin sağlıklı yürütülmesi adına büromuzla irtibata geçmek için web sitemizde yer alan iletişim sayfası üzerinden başvuru yapılması gerekmektedir.