GENEL HUKUK, KİRA HUKUKU
Giriş ve Genel İlke
Türk hukuk sisteminde kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişkiler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenmiştir. Kamuoyunda sıklıkla dile getirilen ‘ev sahibinin kiracıyı dilediği zaman evden çıkarabileceği’ yönündeki algı, yasal düzenlemelerle tamamen bağdaşmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu, sosyal devlet ilkesinin bir gereği olarak kiracıyı koruyucu emredici hükümlerle donatmıştır. Bu bağlamda, kiraya verenin tek taraflı irade beyanı veya ani bir kararla kiracıyı taşınmazdan derhal tahliye etmesi hukuken mümkün kılınmamıştır. Tahliye işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi, ancak kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılan sebeplerin varlığına ve belirli usuli süreçlerin eksiksiz işletilmesine bağlı kılınmıştır.
1. Kira Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesi Doğrudan Tahliye Nedeni midir?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin sona ermesi kiracıya doğrudan tahliye mecburiyeti yüklememektedir. TBK m. 347 uyarınca, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilme hakkına sahip kılınmıştır. Dolayısıyla, on yıllık süre dolmadıkça sırf ‘süre bitti’ gerekçesiyle kiracı evden çıkarılamaz.
2. Kiraya Verenin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)
Kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi ortaya çıkmışsa, tahliye davası açılması imkanı tanınmıştır. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şart koşulmaktadır. Henüz doğmamış veya gelecekte gerçekleşmesi şüpheli olan gereksinimler tahliye nedeni olarak kabul edilmemektedir. İhtiyaç sebebiyle açılacak tahliye davalarında belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde mahkemeye başvurulması zorunlu tutulmuştur.
3. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
Kiralanan taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda, yeni malik taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek (ihtarname keşide etmek) kaydıyla, altı ay sonra açacağı tahliye davası ile taşınmazın boşaltılmasını talep edebilir. Alternatif olarak yeni malik, dilerse kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açma hakkını da kullanabilir. Bu usulde de yeni malikin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmak zorundadır.
4. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye (TBK m. 350/2)
Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi veya imar amacıyla yıkılıp yeniden inşası gerekliyse ve bu çalışmalar sırasında taşınmazda ikamet edilmesi veya çalışılması mümkün değilse, tahliye davası açılabilmektedir. Bu dava için de belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimi, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir aylık dava açma süresi öngörülmüştür. Bu sebeple tahliye edilen taşınmazın, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanması kanunen yasaklanmıştır.
5. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri (TBK m. 352)
Kiraya verenden kaynaklanan nedenlerin yanı sıra, kiracının bizzat kendi eylemlerinden veya durumundan kaynaklanan yasal tahliye nedenleri de mevcuttur:
- Yazılı Tahliye Taahhüdü: Kiracı, taşınmazın teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlendiğini yazılı olarak beyan etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliyeyi gerçekleştirebilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte ve özgür iradeyle imzalanmış olması şarttır.
- İki Haklı İhtar: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
- Kiracının veya Eşinin Evinin Bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesini talep edebilir.
6. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt) ve İlamsız Tahliye Takibi
Kiracının en temel borcu olan kira bedelini zamanında ödememesi halinde, kiraya veren tarafından icra müdürlüğü nezdinde tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13 ödeme emri) başlatılabilmektedir. Bu ödeme emri ile kiracıya kira borcunu ödemesi için otuz günlük yasal süre tanınır. Otuz günlük süre içinde borç tamamen ödenmezse, alacaklı kiraya veren tarafından İcra Hukuk Mahkemesi’nden kiracının tahliyesine karar verilmesi talep edilebilir. Süreçlerin usulüne uygun yürütülmesi halinde en hızlı sonuç veren yasal yollardan biri budur.
7. Sözleşmeye ve Özen Borcuna Aykırılık (TBK m. 316)
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve taşınmazın bulunduğu binada oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bir ihtarname ile bildirir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi veya komşular için çekilmez bir durum yaratması hallerinde ise herhangi bir süre verilmeksizin sözleşme derhal feshedilebilir.
8. Kendi Kendine Hak Arama (İhkak-ı Hak) Yasağı ve Cezai Sorumluluk
Uygulamada bazı kiraya verenlerin, yasal süreçleri beklemeksizin kiracıyı zorla evden çıkarmaya çalıştığı, taşınmazın kilitlerini değiştirdiği ya da elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelikleri iptal ettirdiği gözlemlenmektedir. Bu tür eylemler ‘ihkak-ı hak’ yasağına aykırı olup, Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil etmektedir. Kiracının rızası hilafına konuta girilmesi konut dokunulmazlığının ihlali suçunu (TCK m. 116), aboneliklerin keyfi olarak kesilmesi ise kişilerin huzur ve sükununu bozma suçunu (TCK m. 123) oluşturabilmektedir. Tahliye ancak ve ancak yetkili icra daireleri ve mahkemeler marifetiyle gerçekleştirilebilir.
Yasal Uyarı ve İletişim
Kira hukuku ve tahliye süreçleri, sürelerin kaçırılması durumunda hak kayıplarına yol açabilecek nitelikte katı usul kurallarına bağlanmıştır. Bu nedenle tüm sürecin uzman bir avukat rehberliğinde yürütülmesi tavsiye edilmektedir. Sitemizde yer alan bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amaçlı olup, somut hukuki uyuşmazlıklara doğrudan uygulanması hak kayıplarına neden olabilir. Yaşadığınız kira uyuşmazlıkları ve tahliye işlemleri ile ilgili hukuki destek almak ve tarafımızla iletişime geçmek için web sitemizdeki iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.
Bizimle iletişime geçmek için lütfen şu adresi ziyaret ediniz: Yunus Aldanmaz Hukuk Bürosu İletişim