GENEL HUKUK

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Rehberi: Hisseli Tapu Nasıl Satılır? (2025)

Anne-babanızdan kardeşlerinizle birlikte size miras kalan bir ev var, ancak ne yapacağınız konusunda bir türlü anlaşamıyor musunuz? Biri satmak istiyor, diğeri içinde oturmak, bir başkası ise kiraya vermek… Veya bir arsayı birkaç arkadaşınızla birlikte yatırım amacıyla aldınız, fakat şimdi ortaklardan biri hissesini satmak istemiyor ve tüm mülkü atıl durumda bırakıyor.

Bu gibi durumlarda, bir taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirerek, her bir ortağın kendi payını almasını sağlayan davaya ortaklığın giderilmesi veya eski adıyla izale-i şüyu davası denir. Bu dava, ortaklar arasındaki anlaşmazlık düğümünü çözen ve mülkün hukuki geleceğini belirleyen nihai bir yoldur. Bu rehberde, bu davanın ne olduğunu, kimlerin açabileceğini ve mahkeme sürecinin nasıl işlediğini ele alacağız.

Ortak Mülkiyet Nedir ve Neden Dava Gerekir?

Ortak mülkiyet, bir malın mülkiyetine birden fazla kişinin birlikte sahip olmasıdır. İki temel türü vardır:

• Müşterek Mülkiyet (Paylı Mülkiyet): Her ortağın (paydaşın) mal üzerinde belirli ve matematiksel bir payı vardır (Örn: 1/2, 1/4 gibi). Genellikle birden fazla kişinin bir mülkü satın almasıyla oluşur.
• Elbirliği Mülkiyeti: Ortakların belirli payları yoktur, hepsi birlikte malın tamamına sahiptir. Kanun veya sözleşme gereği doğar ve en tipik örneği miras ortaklığıdır.

Her iki mülkiyet türünde de, malın tamamını ilgilendiren en önemli kararlar (örneğin, mülkün satılması) için tüm ortakların oybirliği gerekir. Bir ortak bile “hayır” derse, satış veya benzeri bir işlem yapılamaz. İşte ortaklığın giderilmesi davası, bu oybirliği zorunluluğunu aşarak, her bir ortağın kendi payını alabilmesini sağlar.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Bu davanın en önemli özelliklerinden biri, herhangi bir ortağın tek başına dava açma hakkına sahip olmasıdır.

• Herhangi bir paydaş veya ortak, diğer tüm paydaşları ve ortakları davalı olarak göstererek bu davayı açabilir.
• Dava açmak için pay oranının (hissenin) büyüklüğünün bir önemi yoktur. %1 hisseye sahip bir ortak dahi, %99 hisseye sahip olan diğer ortaklara karşı bu davayı açarak mülkün paylaştırılmasını veya satılmasını talep edebilir.

Mahkemede Paylaşım Yöntemleri Nelerdir?

Dava açıldığında, mahkeme ortaklığı sona erdirmek için iki temel yöntemden birine karar verir:

1. Öncelikli Yöntem: Aynen Taksim (Malın Fiziksel Olarak Bölünmesi)

Mahkemenin öncelikli olarak araştırdığı yöntem budur. “Aynen taksim”, dava konusu malın, payları oranında fiziksel olarak bölünerek her bir ortağa ayrı bir parça verilmesidir.

• Ne Zaman Mümkündür? Bu yöntem, genellikle üzerinde birden fazla yapı bulunan veya imar durumuna göre ifrazı (parsellere ayrılması) mümkün olan büyük arsalar için uygulanabilir. Bir apartman dairesi veya tek bir dükkan gibi mülklerin fiziksel olarak bölünmesi mümkün olmadığından, bu tür yerlerde aynen taksim kararı verilemez.
• Şartları: Malın bölünebilir olması ve bölünme sonucunda değerinde önemli bir azalma olmaması gerekir. Ayrıca, tüm paydaşların bu yönteme rıza göstermesi de genellikle aranan bir koşuldur.

2. En Yaygın Yöntem: Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Eğer malın aynen taksimi mümkün değilse veya paydaşlar bu konuda anlaşamazsa, mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir. Bu, uygulamada en sık karşılaşılan yöntemdir.

• Süreç Nasıl İşler?
  1. Mahkeme, satış kararını verdikten sonra, dosyayı ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu’na gönderir.
  2. Satış memurluğu, malın kıymet takdirini (değerlemesini) yapar veya yaptırır.
  3. Belirlenen değer üzerinden, mal halka açık bir artırma (ihale) ile satışa çıkarılır.
  4. İhaleye tüm paydaşlar gibi, dışarıdan üçüncü kişiler de katılabilir.
• Paranın Paylaşılması: Mal satıldıktan sonra, ihale bedelinden gerekli masraflar düşülür ve kalan para, tüm ortaklara tapudaki hisseleri oranında paylaştırılır.

Dava Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Görevli Mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
• Yetkili Mahkeme: Dava, taşınmaz malın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır.
• Davanın Niteliği: Bu davada tipik bir “kazanan” veya “kaybeden” yoktur. Davanın amacı, tüm ortakları bağlayan ortaklık durumunu sona erdirmektir. Bu nedenle, dava sonunda mahkeme masrafları ve avukatlık ücretleri genellikle satılan malın bedelinden, tüm ortakların hisseleri oranında kesilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Avukatın Rolü

Bu davalar genellikle mirasçılar gibi aralarında duygusal bağlar olan kişiler arasında geçtiği için oldukça yıpratıcı olabilir. Sürecin hukuki olarak doğru ve adil yönetilmesi büyük önem taşır. Bir avukat;

• Öncelikle, dava yoluna gitmeden önce taraflar arasında uzlaşma ve anlaşma yollarını arayarak, mülkün ihale yoluyla düşük bir bedelle satılmasını önlemeye çalışır.
• Davanın, tüm ortaklar doğru bir şekilde davalı gösterilerek, usulüne uygun olarak açılmasını sağlar.
• Aynen taksimin mümkün olup olmadığı konusunda müvekkilinin menfaatlerini savunur.
• Mülkün kıymet takdiri aşamasında, değerin doğru belirlenmesi için süreci takip eder ve gerekirse rapora itiraz eder.
• İhale ve satış sürecini takip ederek, paranın paylaştırılması aşamasına kadar tüm süreçte müvekkilinin haklarının eksiksiz olarak korunmasını temin eder.

Yasal Uyarı: Bu makale, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Ortaklığın giderilmesi davaları, tüm ortaklar için geri dönülmez sonuçlar doğuran, teknik ve önemli davalardır. Böyle bir durumla karşı karşıya kaldığınızda, hak kaybı yaşamamak ve süreci en doğru şekilde yönetmek için mutlaka bir avukata danışmanız gerekmektedir.